Intereses reales de crédito hipotecario
No son los intereses que pagaste: son los reales, ya descontada la inflación. Y solo de un crédito, el de tu casa habitación.
Cómo se obtuvo este resultado
La confusión más común con este rubro es creer que se deducen los intereses que pagaste. No: se deducen los intereses reales, que son los nominales menos el ajuste por inflación del periodo. Tu banco ya hace esa cuenta y la publica en la constancia fiscal de intereses; es el número que debes capturar, no el de tu estado de cuenta.
Por qué el número de la constancia es menor
Si pagaste 96,000 de intereses nominales en un año con 4 % de inflación sobre un saldo promedio de 1,200,000, el ajuste por inflación ronda los 48,000. Los intereses reales son los otros 48,000. Deducir los 96,000 nominales es el error que hace que la declaración no cuadre con la prellenada, porque el SAT ya tiene el dato correcto informado por el banco.
La regla de los 750 mil UDIS
Si el crédito otorgado excede 750,000 UDIS al 31 de diciembre del ejercicio, solo es deducible la proporción de los intereses que corresponda al límite. Un crédito de 900,000 UDIS deja deducible 83.33 % de los intereses reales. Esta regla castiga a los créditos grandes, que son justamente los de casas más caras, y es la razón por la que mucha gente con hipoteca alta deduce menos de lo que esperaba.
Cómo saber tus UDIS: divide el saldo del crédito entre el valor de la UDI al 31 de diciembre del ejercicio. Las UDIS de un crédito se fijan al momento de otorgarlo, así que la cifra no cambia aunque el saldo baje: si tu crédito se otorgó por 800,000 UDIS, seguirá siendo un crédito de 800,000 UDIS para efectos del límite.
Un solo crédito, una sola casa
La deducción aplica al crédito destinado a casa habitación, y solo a uno. Si tienes dos créditos hipotecarios —por ejemplo, uno para la casa donde vives y otro para una propiedad rentada— solo puedes deducir el de tu casa habitación. El de la rentada se maneja como gasto de la actividad de arrendamiento, que es otro régimen.
También cuentan los créditos destinados a adquisición, construcción, remodelación de casa habitación o pago de pasivos con esos mismos fines, incluidos los que vienen por fideicomiso.
Y después, el límite global
Los intereses hipotecarios no tienen tope propio: su techo es el límite global del artículo 151, compitiendo con tus gastos médicos, tus donativos y tu transporte escolar. Para una persona con ingresos de 450,000 pesos, ese límite son 67,500 pesos. Si ya llevas 30,000 en gastos médicos, el espacio que le queda a la hipoteca es de 37,500, aunque hayas pagado 48,000 de intereses reales.
Datos oficiales que usa este cálculo
| Concepto | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Dato que se captura | Intereses reales | SAT, Deducciones personales → Créditos hipotecarios Vienen en la constancia del banco |
| Límite del crédito | 750,000 UDIS | SAT, Deducciones personales → Créditos hipotecarios Al 31 de diciembre del ejercicio |
| Proporción si se excede | 750,000 ÷ UDIS del crédito | LISR art. 151, fracción IV Solo la parte proporcional |
| Número de créditos | Uno | LISR art. 151 El de casa habitación |
| Límite global | 5 UMA o 15 % | LISR art. 151 Comparte con las demás deducciones |
Preguntas frecuentes
¿Deduzco los intereses que pago o los reales?
Los reales. Vienen en la constancia fiscal de intereses que emite tu banco, ya con el ajuste por inflación.
¿Qué pasa si mi crédito es mayor a 750 mil UDIS?
Solo deduces la proporción. Un crédito de 1,500,000 UDIS te deja deducible la mitad de los intereses reales.
¿Puedo deducir dos créditos hipotecarios?
No. Solo uno, el destinado a tu casa habitación. El de una propiedad rentada va por el régimen de arrendamiento.
¿Cuenta la hipoteca de un departamento que rento?
No como deducción personal. Los intereses de ese crédito son gasto deducible del régimen de arrendamiento, con otras reglas.
Última revisión: 6 de noviembre de 2026. Si encuentras un dato que no cuadra con la fuente oficial, dínoslo y lo corregimos con la fecha del cambio.